재개발 재건축의 차이 단계 절차에 대해 알아보자

안녕하세요~ 내집마당, 부동산정보 최신뉴스 카카오톡 채널에 박과장 입니다^^ 오늘 함께 알아볼 내용은 바로바로!! 재개발과 재건축의 차이점과 절차 및 단계에 대해 알아보려합니다!^^ 함께 보실까요?

 

 

재건축과 재개발의 차이 및 단계 절차 알아보기

 

 

- 재개발 재건축의 차이

 

1. 재개발 사업

재개발사업은 도시내 노후. 불량 단독주택 밀집지역 등을 도시재개발법에 의거해 재개발 구역으로 지정하고 구역내 주민이 조합을 설립하여 도로 등 공공시설을 정비하며 주택을 정비. 건설하는 공공사업을 말합니다. 

 

크게는 도심재개발, 공장재개발, 주택재개발사업 등으로 구분됩니다.

 

도심재개발 사업은 상업지역이나 주간선도로변 등을 대상으로 업무용 건축물을 정비하는 재개발사업을 말하고, 공장재개발 사업은 노후. 불량공장이 있는 공업지역을 대상으로 공장건축물을 정비하는 재개발 사업이며, 주택재개발사업은 주거지역을 대상으로 노후. 불량주택을 정비하는 재개발사업을 말합니다.

 

2. 재건축 사업

재건축사업은 노후.불량주택(단독.공동주택)을 법률에 정한 절차에 따라 철거하고, 그 철거한 대지 위에 새로운 G96주택을 건설하기 위해 기존주택의 소유자가 자율적으로 조합을 결성해 시공권이 있는 등록업자와 공동사업주체가 되어 주택을 건설하는 민간사업을 말합니다.

 

 

재개발 구역으로 지정이 되면 당연히 노후화된 동네가 깔끔하게 확 바뀌겠지요~! 하지만, 이 기간이 만만치가 않습니다. 재개발 구역으로 지정이 되면 해당 지역 거주자들에게는 굉장히 설레는 말이겠지만, 절차를 모르는 사람들에게는 한없이 길게 느껴지는 재건축, 재개발 기간... 자, 그 절차에 대해 한번 알아볼까요?

 

 

 

재건축, 재개발 사업은 도시주거환경정비 기본계획의 지정을 시작으로 사업시행단계를 거쳐 완공 후 청산까지 여러단계로 진행되며 크게 3단계로 나누어 볼 수 있습니다.

 

1. 계획단계, 2. 실행단계, 3. 완료단계 

 

 

- 계획단계: 재건축 재개발 사업의 사업계획을 하는 가장 초기 단계입니다 (약 2~3년 소요)

 

1. 정비기본계획(안전진단 재건축만 해당) : 정부의 도시계획 과정 중 하나로 어떤 지역을 어떻게 재생시킬지 결정하는 기본계획수립단계

 

2. 정비구역지정 : 계획을 구체화 시키는 단계로 특정 지역의 재건축, 재개발 방향을 잡는 정비구역으로의 지정

 

3. 조합설립추진 : 사업을 진행할 추진위원회(조합)를 설립하는 단계로 일정 비율 이상의 토지등 소유자와 시장(군수)의 동의가 필요합니다.

 

 

 

- 실행단계I : 재건축. 재개발 사업을 물리적으로 실행하는 단계 (약 1~3년 소요)

 

1. 조합설립인가 

재개발: 토지등 소유자 3/4 이상 + 토지소유자 1/2 동의

재건축: 각 등별 구분소유자 1/2 이상 + 전체구분송자 3/4이상 + 토지면적 소유자 3/4이상 동의

 

2. 시공사 선정 : 사업마다 시공사를 선정하는 시기와 방법이 상이함..

 

3. 사업시행인가: 개발 진행에 대한 사업계획(면적, 세대수, 임대주택 구성 등)을 시장(군수)에게 인가받는 단계

 

4. 관리처분계획인가 : 간정평가액, 청산금, 세입자 보상, 총 공사비용 및 기타 사업비 등 사업의 현금흐름 계획을 인가 받는 단계 (구체적인 사업성이 나오는 단계)

 

 

 

- 실행단계II : 사업을 진행하기 위한 사업자들과 구체적인 사업계획이 마련된 이후 물리적인 공사 등을 실행하는 단계 (약 3~4년 소요)

 

1. 이주 및 철거: 기존 거주자들이 이주가 완료되면 철거를 하는단계 (이주 완료후 철거 신고 단꼐를 거친 후 철거 시행)

 

2. 착공신고: 철거 완료 후 공사의 착공에 대한 신고를 하는 단계

 

3. 일반분양 : 조합원에게 선 분양된 가구 외에 일반인들에게 분양하는 단계

 

 

 

- 완료단계 : 사전 계획, 절차, 공사 등이 모두 계획대로 진행된 준공 이후의 단계 (약 1~2년 소요)

 

1. 준공인가: 완공에 대한 인가를 받고 고시를 하는 단계

 

2. 소유권 이전/고시: 소유권 이전 등의 절차가 진행되며 등기를 진행하는 단계

 

3. 청산 : 사업에 대한 최종 청산으로 청산이 완료되면 조합이 해산되며, 모든 절차가 완료되는 단계

 

 

 

재건축과 재개발 언뜻보기에는 유사하지만 엄연히 다릅니다. 

재건축은 기반시설은 양호하나 노후된 건축물에 대한 주거환경 개선사업이고, 재개발은 기반시설이 열악하고 노후화 건축물이 밀집한 지역에 대한 주거환경을 개선하는 사업입니다.

 

또한 진행 절차에서 꽤나 오랜기간이 필요하기 때문에, 장기간 동안에 기다림이 필요하겠습니다..!

 

 

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